Jeg har ikke vanskelig for å se at dagens boligmarked kan fremstå forvirrende. Mens den ene artikkelen forteller at boligprisene er «for høye», forteller neste om oppussingsobjekter som går en million over takst. Advarsler om farene ved prisgalopp faller tilsynelatende for døve ører mens vi handler bolig som aldri før. Er nordmenn uansvarlige?

 
Media fokuserer i stor grad på boligmangel i kombinasjon med gode rammebetingelser i norsk økonomi. Til tross for svært mange spaltemeter synes en vesentlig faktor å være utelatt fra ligningen som forklarer boligprisfenomenet – økende kjøpekraft over tid. Høy etterspørsel, lav rente og lav arbeidsledighet hadde ikke gitt oss dagens situasjon om ikke lommeboken tillot det.

Den som kjøpte sin første bolig ved årtusenskiftet har hatt en verdiøkning på rundt 75 prosent korrigert for generell prisvekst. Denne verdistigningen medfører at mange boligeiere sitter med en betydelig andel egenkapital. Slik egenkapital kommer gjerne på toppen av det man låner når ny bolig skal kjøpes.
I tillegg til fetere lommebok grunnet prisoppgang har nordmenn i samme periode hatt en god lønnsvekst. Denne er viktig ettersom lønn avgjør hvor mye man får låne til boligkjøp. Når man ser lønn i forhold til boligpris er det viktig å være oppmerksom på gearingeffekten i boligmerkedet. Flertallet låner ikke én gange inntekt, men to eller tre (eks. lønnsøkning på rundt kr. 50.000 muliggjør økning i lån på kr. 150.000). Lønnsvekst alene er riktignok ikke tilstrekkelig. Slik mangt en ekspert har påpekt er økningen i boligprisene langt høyere enn inntektene.

I Norge har man i tillegg hatt en sterk reallønnsvekst, altså økning i lønn ut over den generelle prisveksten (får vi en lønnsøkning på 4,5 prosent, og har en inflasjon på 2 prosent, er reallønnsøkningen på 2,5 prosent). Reallønnsveksten har i snitt vært 2,8% i perioden 2000 til 2011. Sagt på en annen måte – fra årtusenskiftet har vi vært i stand til å plassere en stadig større del av lønnsøkning i bolig. Ifølge Statistisk Sentralbyrå (SSB) sine siste prognoser ser det ut til at man må belage seg på at dette også er tilfelle for den nære fremtid. SSB antar at prisene vil være 26 prosent høyere ved utgangen av 2015 enn de er i dag. Urealistisk?

Forutsatt at nordmenn også i fortsettelsen benytter en større del av økning i disponibel inntekt på boliginvestering og at man får en reallønnsvekst på minimum 1,5 prosent (som ikke er spesielt høyt sammenlignet med snittet i perioden 2000-2011 eller SSB sine egne prognoser på 2,3 prosent for 2012 til 2015), er faktisk dette et sannsynlig scenario. Basert på SSB sine egne anslag er det faktisk mulig å regne seg frem til en enda kraftigere prisoppgang.

Riktignok er ikke boligprisen det eneste som med overveiende sannsynlighet vil stige innen utgangen av 2015. Ifølge SSB vil også lånerenten øke. Det mange derimot ikke reflekterer over (heller ikke alle journalister som omtaler boligmarkedet) er at inflasjon i rentesammenheng også jobber i favør av dagens boligkjøpere. Årsaken er at prisstigning «krymper» både lån og rente. Når inflasjonene «krymper» rentene, vil renten relativt sett stadig utgjøre mindre i forhold til inntekt. Dette medfører at lånet faktisk forblir «rimelig», selv om renten stiger noen prosent frem til 2015.

Ser man på nordmenns mulighet til å kjøpe bolig er ikke dagens rekordhøye boligpriser «utrolige». Til tross for at prisveksten ikke kan forankres i et hvert økonomisk sinn er det åpenbart at velstandsveksten tillater oss å kjøpe bolig til stadig høyere priser. Basert på dette kan man ikke si at dagens boligkjøpere er uansvarlige uten å indirekte si at landets banker er det samme. Ser man kjøpekraften i forhold til dagens boligsituasjon og økonomiske rammebetingelser bør man også ha forståelse for at det skjer.

Om spiralen hvor kraftig vekst i egenkapital skyldes økende opptak av gjeld gir et bærekraftig fundament er en annen diskusjon, fasiten får vi ikke før renten virkelig biter, eller utsiktene i norsk økonomi igjen endres til det negative.

Det jeg derimot kan fastslå er at vår økende «rikdom» over lang tid har vært – og vil være – boligmarkedets drivstoff .

Heller ikke ved inngangen til 2012 har det manglet på malende beskrivelser av boligprisenes potensielle ferd det kommende året, dette til tross for at kortsiktig boligprisspådom i beste fall er risikosport for viderekomne.

Årets spådommer bygges på forutsetninger som er på like vikende front som de fremtidige scenario de beskriver. Mens flertallet tegner et bilde av moderat prisoppgang, mener andre – tradisjonen tro – at vi i Norge har en boligboble. Nå er det selvsagt slik at den som setter opp sin egen ligning kan påvirke utfallet. Utelates det faktum at tid, geografi og regelverk hindrer tilstrekkelig nybygging der folk faktisk ønsker å bo, kan man som den amerikanske professoren Robert Schiller – mannen som forutså boligkollapsen i USA – konkludere med at det norske boligmarkedet er en oppblåst boble.

Bobler er til bekymring både for økonomer, forbrukere og det offentlige. Så hva er en prisboble? Kort fortalt noe som oppstår når prisveksten er høyere enn det utviklingen i fundamentale forhold (husholdningenes inntekter, tilgang på boliger og realrentenivået etter skattefradrag) skulle tilsi. Resultatet blir en prisboble som brister og gir en hard nedtur i boligmarkedet.

Nå er ikke mitt ønske å fremstå som en beroligende «ekspert» hvis mål er å avfeie boligprisfall. Deler av bobletilhengernes argumentasjon står seg svært godt – isolert sett. Feilen er at helheten baseres på sammenligninger mellom land, eldre historie og løse antagelser. Drivverket i ulike lands økonomier, herunder boligmarked, kan avvike vesentlig. Tilsvarende gjelder det enkelte lands økonomi fra ett punkt i historien til et annet. Dette medfører at paralleller mellom ulike land (USA mot «annerledeslandet» Norge) og sammenligning mot fossile avtrykk i historien (1989-90 mot 2012) neppe er egnet til å gi et godt helhetsbilde.

Forutsetninger endres over tid, hvorfor fikk vi eksempelvis ikke ny bankkrise i 2008? Boligprisene i Norge har siden årtusenskiftet økt med 75 prosent korrigert for generell prisstigning. Fra bankkrisen tidlig på 1990-tallet er det bortimot snakk om en tredobling, hovedsakelig drevet av mangel på nye boliger, inntektsvekst og utlånsrente. Årsakssammenhengen er åpenbar og dagens boligmarked og nyere historie kan ikke omtales som boble. Det mest nærliggende å vise til er årene 2008 og 2009.

Prisfall i bruktboligmarkedet rammet nybygging og reduserte igangsetting av nye boliger (hvilket i mindre grad ville skjedd om byggebransjen, slik enkelte hevder, hadde enorme marginer). Prisfallet bidro til ytterligere ubalanse i tilbud og etterspørsel de etterfølgende år. At markedet reagerer slik vil ikke forhindre at man fra tid til annen opplever nye fall i boligpris, men trolig vil det i kombinasjon med den norske økonomi (statens evne til å stimulere landets økonomi, høyt antall ansatt i det offentlige eller – mindre konjunkturavhengige bedrifter) føre til at korreksjon i prisnivå blir begrenset. Og mulig som i 2008 og 2009 – altså av midlertidig art.

Til tross for at Norge ikke har en boligboble har bobletilhengere rett i en ting: Stigende gjeld og eiendomspriser som driver hverandre oppover er en selvforsterkende mekanisme som kan gi store utslag i boligprisene i fremtiden. Det skjedde som nevnt ikke i 2008. Mye tyder på at en reell nedgang i prisene, uten videre kraftig boligprisvekst, må komme som følge av konjunkturnedgang, og ikke som et resultat av en boble som sprekker.

Mens Schillers amerikanske boligmarked fortsatt sliter med etterdønninger av «finanskrisen» har det norske markedet hatt en rekyl som har ført det tilbake og forbi nivået i 2008. Årsak – i Norge har man for få boliger og for høy befolkningsvekst. Trolig kan alle «eksperter» enes om at det i 2012 er denne skjevheten i tilbud og etterspørsel kombinert med kostnaden av å bygge nytt som presser prisene. Motvekten er forbrukerens anledning til å kjøpe de boliger som er tilgjengelig, igjen begrenset av kredittilgang og økonomiens videre vei (herunder oppgang i utlånsrente).

Selv om mange fortsatt har en relativt lav rentebelastning (rentekostnadens andel av disponibel inntekt) tyder lite på at 2012 byr på ny prisfest. Boligprisene vil etter hvert ha steget såpass mye at nivået begynner å bite. Mulig vil vi i tillegg oppleve noe effekt av bankenes innstramming i kredittpraksisen (selv om økte egenkapitalkrav ikke endrer på at vi har for få boliger).
Året 2012 vil bringe moderat oppgang og økende forsiktighet blant forbrukere. Tenker du langsiktig vil eiendomskjøp i 2012 likevel være en relativt sikker investering.

Boligprisoppgang fulgt av gjeldsvekst har ført til høstjakt på politikere. Nå tvinges de ut av det som best kan beskrives som årelang vinterdvale. Deres hovedutfordring er å fremstå på en måte som kan overbevise deg og meg om at de har fulgt med i timen.

Det går heller dårlig, hovedsakelig fordi situasjonen i dagens boligmarked ikke har oppstått over natten. Basert på nøkkeltall, som befolkningsvekst og nybygging, eksisterer muligheten til å anslå fremtidig boligetterspørsel. Matematikk på barneskolenivå er faktisk tilstrekkelig. Realiteten er at man i Norge i en årrekke har bygget langt færre boliger enn det som må til for å dekke det økende behovet. Man trenger ikke være Snåsamannen for å avklare at slik utvikling må presse prisene opp, gitt tilgang- og vilje til å oppta gjeld.

Det bolig-Norge trenger er politikere med selvtillit, realisme, vilje og gjennomføringskraft

I skrivende stund er det heldigvis, for politikere, gjeldsvekst som skaper overskrifter i mediene. Til og med statsministeren har hentet frem sprittusj og flip-over i et forsøk på å advare forbrukere mot å oppta for mye gjeld (VG 7. oktober). Selv om media absolutt er egnet til å påvirke boligmarkedet, som i 2008, gir det liten effekt å vise til at mistillit banker i mellom kan gi skyhøy lånerente, når lånekunder på samme tid kan binde den lange renten på rekordlavt nivå.

Skremselspropaganda i et stigende boligmarked, selv fra landets statsminister, er fånyttes av flere grunner. Norge har ikke høy statsgjeld eller medlemskap i eurofellesskapet. Man har et nasjonalt fond, og landets hovedeksportvarer som olje, gass og fisk er omsettelig uansett hvordan økonomien går. Ut over dette forsvarer regjeringen i disse dager et «moderat» statsbudsjett med ønske om å sikre stabilitet i økonomien.

Trolig er det klokest å skyte på den blink som henger der og ikke sidemannens. Nå kan det selvsagt tenkes at landets statsminister kan få rett i at vi har en boligboble, men det er, etter min oppfatning, temmelig naivt. Det kan aldri utelukkes, hvis finanspolitikken blir helt uansvarlig, men det er ikke det jeg ville satset på om man ønsker en moderat utvikling i boligprisen.

Er det moderat utvikling man søker er det heller ikke klokt å feste all lit til små demninger lik Finanstilsynets økende krav ovenfor en av Norges mest regulerte næringer, bankene. Selv om tilsynet absolutt har gjort jobben sin frykter jeg at deres tiltak i liten grad vil avhjelpe. I tillegg til å fremstå som sosialt urettferdig bommer man på den største og viktigste gruppen. De som nå føler seg «rike» fordi årelang prisoppgang har gitt stor andel egenkapital i den boligen som selges når ny og dyrere kjøpes. Personlig tror jeg heldigvis banknæringen har en forretningsmodell som medfører et ønske om solide lånekunder. Skal bankene bidra bør det heller gjøres gjennom budskap som:

a) rentebinding – det er i dag gunstig, nordmenn har tradisjon for å binde i «siste liten» på høye nivåer
b) nedbetal gjeld – bolig er Norges eneste garanterte spareprodukt

Boligprisoppgang er ikke udelt negativt. Oppgang motiverer utbyggere til å igangsette nye prosjekter, nye prosjekter er nøkkelen til et sunt boligmarked. Dessverre hjelper ikke pågangsmot om politikere ikke er villig til å frigi mer areal, tillate bygging i høyden, omregulere båndlagte områder og ikke minst gi dispensasjoner i forhold til nye fordyrende byggeforskrifter (TEK 10).

Jeg har advart mot utviklingen tidligere. Hvorledes politikere med skylapper har fokusert på kvalitet, fremfor kvantitet. Klok politikk er det neppe. Trolig har nye forskrifter ført til at det har blitt så dyrt å bygge nytt at det ikke lønner seg i utkant-Norge, ettersom utbyggere ønsker profitt. Dette er private aktører, de driver ikke veldedighet, de er avhengig av at bruktbolig blir så dyr at nye boliger er et attraktivt alternativ. Anslag jeg har hørt tilsier at nye forskrifter gir en kostnadsvekst på over 25%. Er det rart at vi har gjeldsvekst?

Det blir for simpelt å la fremtredende politikere vri seg unna rampelyset ved å peke finger på forbrukerens behov for låneopptak. Minn oss gjerne om slutten av 80-tallet, men vær oppmerksom på at historie først og fremst forteller oss hva som gikk galt «den gang», objektivt og lidenskapsløst. Framtidsutsikter basert på et speilbilde av dette vil trolig, i ettertid, bli sett på som et fossilt avtrykk av uvitenhet.

Det bolig-Norge trenger er politikere med selvtillit, realisme, vilje og gjennomføringskraft. Det starter ved å innrømme at folk må ha et sted å bo og at den boligpolitikk som har vært ført de siste år absolutt ikke har vært optimal. Inntil noen tør gjøre det asfalterer og bebygger man hver en ledig eplehage i de store byene. Etter hvert som de ledige plettene og utbyggernes arealreserver tørker ut vil boligprisene måtte fortsette å stige, selv om norsk økonomi skulle kjølne litt og renten stige. Dette er irreversibelt og ikke særlig klokt, spør du meg. Det er på høy tid å våkne!

Husk på at desto større fart vi får i feil retning, jo vanskeligere blir det å snu.

Vi kan ikke forvente for mye av forbrukere. Det er forbrukerrådets refreng etter å ha lest blant annet TNS Gallups rapport som traff forsiden av VG nylig.

I VG (og andre medier) kunne vi lese at det forelå to nye rapporter som skulle gi et bilde av situasjonen for dem som kjøper og selger bolig i Norge. Intensjonen med rapportene: Å finne tiltak som kan bedre forholdene for forbrukere i boligmarkedet. Fra rapportene kunne man blant annet lese følgende:
“Alle som har vært ute i boligmarkedet har sin historie å fortelle. Høy grad av usikkerhet når man står midt oppe i det er vel det som er felles for nesten alle.”

Dersom man ser på hvorledes vi nordmenn er oppdratt til å kjøpe bolig kan man ikke ha annet enn forståelse for at svært mange vil oppleve høy grad av usikkerhet.

Det korrekte ordet er forvirring

Det korrekte ordet er derimot ikke usikkerhet – det korrekte ordet er forvirring. I følge Forbrukerrådet er jo bolighandel så enkelt at de kan anbefale at du selger boligen din helt på egenhånd. Med slike holdninger og anbefalinger er det ikke rart at den kollektive forståelsen er slik den er. Trolig er det også årsaken til at enkelte gjør mer omfattende undersøkelser før de kjøper TV, enn hva som er tilfelle før et boligkjøp. I Norge er det nemlig helt legitimt å bruke tre ganger årsinntekt på bolig, uten å ha noen form for kunnskap om bolighandel.

Strengt tatt er det alt annet enn overraskende at du som forbruker blir usikker og forvirret. Dette er menneskelige følelser som oppstår når noen gjør noe de ikke føler seg helt trygg på. En følelse av fullstendig trygghet er selvsagt vanskelig å oppnå, når noe gjøres helt uten erfaring og kunnskap.

Nesten alle velger å være like kunnskapløse

At forbruker kan være tjent med å tilegne seg kunnskap om bolighandel innen kjøp eller salg er trolig best beskrevet som en godt bevart ”hemmelighet”. Gjorde du et forsøk på å tilegne deg kunnskap om bolighandel innen du kjøpte bolig?
En mager trøst for flertallet er at – som det ligger i ordet ”flertall” – nesten alle velger å være like kunnskapløse. Haken er selvsagt at resultatet av en bolighandel, i motsetning til kjøp av en TV, på godt og vondt kan komme til å følge deg hele livet.

I mediene vil du få inntrykk av at megler er den som kan lastes når noe går galt. I virkeligheten er nok megler i forsvinnende liten grad den som plasserer deg som boligkjøper i en uønsket situasjon. Til tross for at lov- og regelverk følges til fulle kan du kjøpe feil bolig alt for dyrt, eller etter oppfordring fra forbrukerrådet selge din egen bolig – på egenhånd – alt for billig.

Selv om Forbrukerrådet tilsynelatende ønsker å rette pekefinger må instansen – slik jeg ser det – ta en større del av ansvaret for forbrukerens holdning til boligmarkedet og dermed forbrukerens usikkerhet. En kort vei til tryggere og mer oversiktlig bolighandel i Norge oppnås ved å understreke at kunnskap om bolighandel faktisk er svært nyttig. Dette er et langt viktigere budskap enn – og harmonerer mulig dårlig med – at det er uproblematisk å selge bolig privat.

Nevnte oppfordring om privat boligsalg viser at Forbrukerrådet er i stand til å pakke god kraft og få bred mediedekning bak de budskap de velger å formidle. De aktuelle rapporter ville vært en slik anledning, hadde man bare ikke vært så opptatt av å peke på andre.

Skulle forbrukerrådet velge å bevare hemmeligheten om nytten av kunnskap i boligmarkedet har i alle tilfeller du nå mottatt den. Jeg kan garantere at slik kunnskap både vil og kan gi gevinster, men ikke minst styre deg unna svært kjedelige situasjoner.

Kan man forutsi et fall i boligprisene vil man bli legendarisk. En slik fulltreffer sikrer at man om og om igjen i tiden etter vil bli husket og minnet som eksperten som leverte den treffsikre spådommen.

Jeg vet ikke om det er dette som får en rekke økonomer til - hver gang renten settes opp – å spekulere i mulig boligprisfall. Men det er jo klart at hvis man fortsetter ved hver renteoppgang vil spådommen til slutt inntreffe.
En slik berømmelse kunne jeg gjerne tenke meg – derfor erklærer jeg herved at boligprisfallet kommer!

Det å spå boligprisfall om ti år er så fjernt at ingen vil fatte interesse

Når vil prisene falle? Det er et langt vanskeligere spørsmål, et spørsmål man skulle vært foruten, poenget er jo å bli husket for spådommen om at prisfallet kommer. Skal man være på den sikre siden og få nyheten og opinionens interesse synes foretrukne tidshorisont å være begrenset. Det å spå boligprisfall om ti år er så fjernt at ingen vil fatte interesse. Basert på nyhetsoppslag på område siden tusenårsskiftet, synes to til tre år å være den foretrukne plassering av et boligprisfall.
Ulogisk er det ikke. Jeg kan med temmelig stor sikkerhet fastslå at boligprisene ikke vil falle markant i morgen, neste måned, ei trolig neste år. Det tar litt tid å ”gå fra 0-100” og andre veien, derfor bør jeg velge to til tre år.

Et tilsvarende vanskelig spørsmål å besvare synes å være hvor mye prisene vil falle. Med viten om at ingen modell de siste 100 år har klart å forutsi fremtidig prisutvikling, sier det seg selv at dette er en knallhard nøtt.

Det blir ikke dynamitt av å spå at prisene vil ha en flat utvikling om tre år

Den som har fulgt boligprisspådommer i mediebildet vet at denne ”tenk på et tall”–leken i svært liten grad er vitenskap – verken i oppgangs- eller nedgangstid. Til mediers fordel er selvsagt det faktum at når man spør tilstrekkelig mange eksperter, vil svarene være så sprikende at man året etter i alle tilfeller kan vise til den ene som var i nærheten.
Skal man spå boligprisfall mer enn ett år frem i tid virker det å ta ”litt” i å være ekspertens førstevalg. Det blir ikke dynamitt av å spå at prisene vil ha en flat utvikling om tre år. Med dette i bakhode bør jeg legge inn at den kommende korreksjon (ordet korreksjon er viktig) blir på 10 til 20 prosent.

Er jeg på jakt etter et dobbelt sideoppslag, eller en forside må jeg trolig legge listen enda høyere. Bakdelen er selvsagt at jeg da må bytte bort muligheten for at spådommen går inn med en forside som ikke vil gi meg berømmelsen jeg søker. En halvering av boligprisene er så abstrakt at jeg i stedet vil bli dyppet i tjære og rullet i fjær tre år inn i fremtiden.Det tryggeste er derfor å ta ”litt” hardt i. Skulle jeg bomme og prisfallet blir mindre, er jeg sikker på at svært få blir skuffet av den grunn.

Hvor lenge boligprisfallet vil vare burde være det siste spørsmålet i denne sammenheng. Heldigvis synes ikke dette å være et av de obligatoriske spørsmål fra journalistene i boligprisfall sammenheng. At vårt siste boligprisfall artet seg som en snartur i kjelleren for å hente poteter ble raskt glemt. De som spådde boligeierens undergang høsten 2008 har igjen innpass i spaltene med sitt syn på fremtiden.

Renteoppgang er altså en god pekepinn

Ingredienser som gir boligprisfall har variert i nyere tid, i perioder med boligprisfall har vi uavhengig hatt vesentlig høyere rente enn det vi har i dag. En høyere rente gir strammere budsjett for flertallet av oss. En rentetopp sammenfaller gjerne med et kollektivt pessimistisk syn på vår nære fremtid. Det kreves ikke doktorgrad i økonomi eller en flott tittel for å se at svært få springer i banken og øker sin belåning når dette skjer. Renteoppgang er altså en god pekepinn på at det en gang i fremtiden vil ligge et boligprisfall – når økonomien igjen snur. Om prisene vil stige yterligere 20 prosent før spådommene slår inn synes å være uvesentlig.

Basert på at boligprisen den senere tid kontinuerlig har satt nye rekorder og at renten er på vei opp kan jeg ikke utelukke at prisfallet kommer – boligmarkedet har nemlig ingen tendens til å stå stille. Jeg tror likevel at de spådommer som serveres i liten grad vil vise seg å være nøyaktige.

Jeg vil heller bli husket for å ha spådd akkurat det.

Et boligmarked i ubalanse fører til at boligkjøpere tilsynelatende står i kø, spesielt i de store byene. Boligtilbudet har vært magert siden i fjor høst.  I Oslo, Bergen, Stavanger og Trondheim er boligtilbudet nærmest likt som i bunnåret 2006.

At det forventes enorm innflytning til de store norske byene kommende år taler for at vi går enda vanskeligere tider i møte. Oslo alene vil få 200.000 nye innbyggere innen 2030, ifølge Statistisk Sentralbyrå. Dette krever nybygging i et vesentlig høyere tempo enn det som gjenspeiles i dag.

Kommunaldepartementet synes ikke å være bekymret – her er man opptatt av universell utforming, økte garantier til utbyggere, økte energikrav og uavhengig sluttkontroll – altså kvalitet, ikke kvantitet. Utad synes det tydelig at myndighetene mener dette er en riktig prioritering, og statssekretær Dag-Henrik Sandbakken ga nylig VG et glimrende eksempel på nettopp dette. Han hevder at strengere bygningskrav ikke vil bidra til lavere boligbygging og stigende boligpriser.

Den logiske bristen er så kraftig at departementets ivrige kokker burde ta en nødvendig timeout

Den ivrige statssekretæren siteres videre på at ”det er ikke greit å bo i fjerde etasje med barnevogn uten heis”.

Av bekvemmelighetshensyn er jeg hjertens enig. Hver for seg og gradvis ville trolig myndighetenes regulering, innskjerping og kvalitetstiltak være fornuftig – når de nå plasseres oppå hverandre og serveres ”rykende” varm før man kjenner smertegrensen får jeg – derimot – en følelse av at dette ikke er gjennomtenkt. 
Simple markedsøkonomiske prinsipper er oversett – hvor skal økte byggekostnader kanaliseres om ikke disse betales av boligkjøperen? Den logiske bristen er så kraftig at departementets ivrige kokker burde ta en nødvendig timeout.

I et økonomisk perspektiv er det fortsatt slik at ingen boliger bygges før det er lønnsomt. I klartekst betyr dette at når byggekostnaden økes må utbyggere vente på at bruktboligprisene skal bli så høye at terskelen for å kjøpe nytt blir tilstrekkelig lav – slikt må få konsekvenser.

En nyutdannet småbarnsmor vil ikke ha råd til leilighet med heis i et nybygg oppført i 2012. Økt byggekostnad medfører at hun må betale mer for en brukt bolig. Skulle økte boligpriser resultere i at hun ikke har råd til å kjøpe boligen, skal det legges til at økt boligpris drar med seg leieprisen. Utleier får økt verdi på boligen mens småbarnsmoren (leietakeren) utelukkende får høyere bokostnader.

Det er ingen skam å snu.

Myndighetens vurderinger er alt annet enn virkelighetsnære. Det viktigste er at flertallet kan kjøpe bolig – kvantitative tiltak. Ikke  at absolutt alle som har råd får heis opp til leiligheten, varmepumpe og mulighet til å snu en rullestol på toalettet.  Det er vanskelig å finne den røde tråden i regjeringens boligpolitikk med ett unntak – den er ekskluderende. I disse påsketider kan politikerne gjerne ta i bruk en sunn fjellvettsregel – Vend i tide, det er ingen skam å snu.

God påske

Det mangler ikke på gode råd om boligsalg. At årstid for salg påvirker pris er trolig blant de aller vanligste. Du har sikkert hørt  “Selg eneboligen om når hagen står i blomst” eller “ikke selg rundt jul, da folk er opptatt av annet enn bolig“.

Jeg skal innrømme at rådene tilsynelatende har substans, trolig har mangt en boligselger fulgt dem – men holder de vann?

Det logiske sted å se etter bekreftende data blir i boligmarkedets historikk. Denne forteller at boligpris de fleste år skyter ekstra fart på nyåret (god gjødsel for avisforsider i begynnelsen av februar med andre ord), videre at de to første kvartal normalt vil ha høyere prisstigning enn årets to siste kvartal – hvorpå første kvartal historisk er best.

Selv om de lærde strides kan man på bakgrunn av tallmateriale fra år 2000 til 2008 også avdekke noen trender

Selv om de lærde strides kan man på bakgrunn av tallmateriale fra år 2000 til 2008 også avdekke noen trender. Basert på prisstigning per år, pris oppnådd i forhold til prisantydning og tiden det tar å selge en bolig vil man i mai og juni oppnå høyest pris i forhold til prisantydning, selge boligen raskest, samt få med seg en relativt stor del av årets prisvekst. Du skal altså selge i mai og juni om du ønsker høyest mulig pris…

Som selger av ordinær bolig vil du i liten grad øke oddsen for å oppnå ”drømmepris” basert på årstid (selv om hagen ser best ut i mai og skolene starter igjen i august). Om du selger i mai vil boligprisene de fleste år være høyere i januar året etter – gitt prisenes moderate økning over tid vil de altså overskygge sesongvariasjoner.

Gode valg  vil gi deg bedre betalt enn valg av tidspunkt

Min erfaring fra noen tusen boligsalg tilsier at andre valg du som boligselger står ovenfor er langt viktigere. Skal du pusse opp, bære ut noen møbler, annonsere i avis, spare 20.000 på å velge en litt billig megler, selge boligen selv – jeg kan nevne i fleng. Gode valg  vil gi deg bedre betalt enn valg av tidspunkt, eller sagt på en annen måte: Å ta for lett på disse valgene vil gi større utslag på resultatet. Dessverre er heller ikke dette ingredienser som gir drømmeprisen.

Det optimale tidspunkt – enn så tulletedet høres ut – er tidspunktet hvor mer enn en person er på jakt etter en bolig som er prikk lik din bolig, og i tillegg har økonomi og vilje til å strekke seg langt for å kjøpe den (ingrediensen er altså ”flaks”) – dessverre kan ikke alle boligselgere vinne dette lotteriet. De kan heldigvis – derimot – slå seg til ro med å tilhøre en gruppe som i liten grad er avhengig av årstid og flaks. De er både kjøpere og selgere i ett og samme marked. Selger du boligen til en ”dårlig pris” grunnet et labert marked er sannsynligheten stor for at du gjør et tilsvarende ”godt kjøp” når du kjøper ny bolig, og vice versa.

Forsøke gjerne å bruke historikk til din fordel i boligmarkedet, men i utgangspunktet beviser den en ting – desto lenger du sitter med en bolig, jo mer blir den sannsynligvis verdt…

Forbrukerrådet vil ha slutt på det de omtaler som uheldig kobling mellom takstmann og megler. Rådets oppfatning er at forbruker legger betydelig vekt på verdi- og lånetakst, hvorpå det fryktes at påvirkning fra meglere gir misvisende dokumenter.

Rådets løsning er et krav om at boligselgere henter inn verditakst innen de rekvirerer megler, noe som høres fornuftig ut sånn umiddelbart. Basert på uttalelsen må man derimot ha trukket den slutning at en takstmann på egne bein er i stand til nøyaktig å fastslå hva boligen rent faktisk er verdt – fortsatt fornuftig?

Sluttresultatet kontrolleres ikke av megler eller takstmann

En verditakst er i beste fall en god profesjonell gjetning. Til tross for tilgang til godt tallmateriale fra markedet blir resultatet et anslag på hvor markedsverdien trolig vil ligge – la oss sette en strek under trolig fordi variablene er mange: Markedets innvirkning på sluttresultatet, skjulte feil og mangler, og det kan være ren og skjær flaks at to kjøpere vil konkurrere om boligen idet den legges ut for salg. Sluttresultatet kontrolleres ikke av megler eller takstmann, men av faktorene selger og kjøper og pris. Unntaket er selvsagt om taksten blir boligsalgets hellige gral og kjøper og selger lar seg blende av summen på dokumentets siste side.

Det bemerkelsesverdige er at Forbrukerrådet etter å ha avdekket en svært aktuell problemstilling foreslår en løsning hvor man innhenter takst før det sendes bud på megler. Det virker nesten som om Forbrukerrådet har litt tungt for å se hvor problemet ligger. Forbrukeren skal beskyttes, men må det i boligsammenheng til enhver tid være mot meglere?

Det er ikke Snåsamannen som har satt taksten

Jeg velger å tro at de færreste takstmenn lar seg styre av meglere og skulle noen gjøre det avhjelper rådets forslag i beste fall bare noen håpløst få tilfeller. For alle praktiske formål er vel det viktige og riktige å formidle hvorledes en takst skal leses?

- Verditakst er ingen fasit.

- Taksten kan både være for høy eller lav.

- Det er sunt å forholde seg noe kritisk til en verditakst (det er ikke Snåsamannen som har satt taksten)

Det viktige budskapet er at man i boligmarkedet alltid vil være tjent med å tenke selv. En verditakst eller tilstandsrapport er som hovedregel en god pekepinn, men bør ikke leses som noe mer enn det. Skal du lykkes i boligmarkedet bør du investere tid på å innhente kunnskap om bolighandel og ikke minst informasjon om det aktuelle markedet du befinner deg i. Basert på salg i området, visninger du har gått på, budrunder du har deltatt i, samtaler med meglere, med mer –og utvikle din egen prisradar.

Prisen for å ikke tenke selv vil garantert kunne bli høy – også i boligmarkedet. Det å fastsette den nøyaktige summen er ingen forunt, selv ikke takstmannen!

Februar måned brakte med seg ny prisoppgang, en vitamininnsprøytning for boligbobleteori og rentespøkelser.

Media vil trolig alltid inneholde ulike synspunkter på boligmarkedets utvikling, hvor motpolen til oppgang er et skrekkscenario tilsvarende slutten av 80-tallet frem til 1993 (prisene ble halvert). Men er i realiteten boligmarkedet som en heis som enten går rett opp eller rett ned? Boligmarkedet er et klassisk tilbud og etterspørselsmarked hvor pris avgjøres av etterspørsel og tilbud. Siden bunnen i boligmarkedet (1993) har vi sett kraftig vekst både i pris og volum hvor både etterspørsel- og tilbudssiden har økt. Vi har også hatt ulike variasjoner i prisutvikling i takt med endringer i rentemarkedet og internasjonal økonomi. Eksempelvis høsten 1998, 2001 og 2008.

Motpolen til oppgang er et skrekkscenario tilsvarende slutten av 80-tallet

Mine uttalelser i Dagbladet om snarlig prisoppgang januar 2008 falt i dårlig jord, trolig er flere med journalisten overrasket over at boligmarkedet i etterkant har hentet seg inn og har fortsatt sin klatring med stadig nye prisrekorder. Hvorfor trodde jeg på snarlig oppgang? Svært forenklet; for å få kraftig og vedvarende prisfall må man ha fallende etterspørsel etter boliger, samtidig må boligtilbudet forbli like stort (altså overskudd). Ifølge økonomisk teori skal dette føre til et skifte i prisene slik at likevekt igjen opprettes i markedet (prisfall).

Hvorfor trodde jeg på snarlig oppgang?

Når så ikke har vært tilfelle i nyere tid skyldes dette at nedgang i boligpris også har medført reduksjon i markedsvolum. Det som i praksis skjer er at potensielle boligkjøpere avventer sine kjøp. De ser situasjonen an – noe som igjen reduserer etterspørselen. Vedvarende prisfall er altså unngått i nyere tid fordi tilbudssiden faller med etterspørselen. Årsak; det er i hovedsak de samme aktørene som både kjøper og selger. Hvordan står det så til med disse aktørene?

Det som i praksis skjer er at potensielle boligkjøpere avventer sine kjøp

De færreste husholdninger i Norge er i dag nødt til å selge boligen. Flertallet selger for å kjøpe noe nytt, større og bedre. Deres alternativ – å bli boende der de er. For å gjenoppleve 80 tallet (vedvarende nedgangskonjunktur) kreves en situasjon hvor husholdningene presses til å selge på grunn av svekket betalingsevne i forhold til gjeld – typisk også ved at svært mange mister jobben.

Per i dag er ikke arbeidsledigheten eller utsiktene avskrekkende. Skulle ledigheten stige blir spørsmålet om det er utslagsgivende. Personlig tror jeg ikke det. Husholdningens inntekt styrkes parallelt gjennom lønnsvekst og skattelette, og dette motvirker trolig effekten av økt ledighet. Det er altså få paralleller å dra til 80 tallet.

At boligprisene i fremtiden igjen skal falle er sikkert

At boligprisene i fremtiden igjen skal falle er sikkert. Renteoppgang som prisdemper er imidlertid et langt mer sannsynlige scenario. Trolig vil denne igjen frembringe et avventende marked, der kjøper og selger samtidig blir borte, og priser korrigeres noen prosent ned. Renteoppgangen vil derimot neppe tvinge flertallet av husholdningene til å selge. Disse vil klare kostnadsvekst ved å endre sitt forbruk (husholdninger i dag benytter en stadig mindre andel av sin disponible inntekt til boligutgifter) – de vil spare inn økt rentekost på andre deler av sitt forbruk.

Det psykologiske klimaet i markedet

Basert på overskriften hadde du kanskje håpet å finne en dato og et klokkeslett. Forhåpentligvis sitter du igjen med en forståelse av at videre prisutvikling bør baseres på en vurdering av husholdningenes økonomiske fremtidsutsikter og det psykologiske klimaet i markedet. Deler av videre velstandsvekst vil garantert kanaliseres mot økt betalingsvilje for boliger og dermed økte priser – vi kommer likevel til å oppleve perioder med prisnedgang – men neppe som slutten av 80 tallet.

Når du er på boligjakt står du overfor to utfordringer; du skal finne drømmeboligen og vinne budrunden. Problemet når drømmeboliger dukker opp er ofte at du ikke er den eneste som ønsker å bo akkurat der. Hvordan løser du det?

En undersøkelse gjennomført av Sparebank 1 SMN basert på 788 budrunder i Trondheim konkluderer – som overskriften på denne bloggen – med løsningen.

Nevnte undersøkelse fastslår at du ved å øke budet med 20.000 eller mindre, trolig ikke får tilslag. Øker du med 40-50.000 er det atskillig større mulighet for at boligen blir din.

Undersøkelsen gir kanskje et korrekt bilde, konklusjonen fremstår likevel som svært unyansert – legg på med 40-50.000 kroner… Til tross for at rådet formidles i beste hensikt kan det for mange vise seg å bli svært kostbart. Følger du rådet vil du til enhver tid stå i fare for å betale 30-40.000 mer enn du i realiteten vil ha behov for. Som Henrik Ibsen sa;  En kan også kjøpe gull for dyrt.

Til tross for at psykologi ikke skal avskrives som ingrediens i de fleste budrunder, blir det for enkelt å fastslå at størrelse på budøkning er nøkkelen. Er det sannsynlig at din motstander i budrunden vil tenke; «Selv om jeg både har økonomi til- og ønske om å by mer anser jeg budøkningen på 50.000 kroner til å være så avskrekkende at jeg ikke ønsker å by over?»

Neppe!

La meg dele noen bruddstykker fra Boligboken med deg: Før en budgiver legger inn første bud har vedkommende i de fleste tilfeller satt seg en såkalt «øvre grense» (denne er sjelden 3.365.000). Slike grenser plasseres ved hele tall, være seg 50-100.000. Overraskende mange boliger selges derfor til, eller like over hele tall (etterprøv meg gjerne). Ganske sikkert er du derfor bedre tjent med å sikte på «hele» tall – går motstanderen til et helt tall, legg deg litt over – ikke 40-50.000 over!

Det egentlige opphav til undersøkelsens konklusjon er av samme grunn meget mulig at du ved større budøkning også øker sannsynligheten for å gå over grensen din motstander har satt. Det handler altså neppe om psykologi – men økonomi.

Salgssum består faktisk av langt mer enn størrelse på budøkning. Noen tanker er du derav tjent med å gjøre deg opp innen du leverer det første bud. Det finnes taktikker, noen av dem vil nok også tidvis fungere – det å til enhver tid by 40-50.000 kroner over neste budgiver er til tross for å være effektivt trolig ikke blant de mest økonomiske.

Til syvende og sist er det mye som taler for at den som er villig til å betale mer enn deg og samtidig har muligheten til det, høyst sannsynlig vil vinne budrunden. Selv om det å tape en budrunde eller ti føles som et nederlag, ta med deg at dette gir  trening og bedre forståelse til neste budrunde. Taper du svært mange runder leter du derimot trolig etter bolig i feil område.

Uansett, senk skuldrene – drømmeboligen dukker trolig opp og blir din, om enn ikke umiddelbart.

Lykke til!

NA24 samler de beste kommentatorene. Her er din daglige dose kommentarstoff